不動産Ｑ＆Ａ【住宅ローンの審査項目】
いつもクルーハウジングのブログをご覧いただきありがとうございます。
これから不動産の購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
今回は不動産購入には欠かせない住宅ローンについて記事を書きたいと思います。
その住宅ローンの中でも今回は【審査項目】をご紹介させていただきます。
住宅ローンは誰でもいくらでも借入れができるものではございません。
お借入額は数千万円にもなるうえに、期間は最大３５年間４２０回払いと長期間のお借入れとなります。
しかも、年利１％以下の低金利です。
必然的に貸す銀行側としては審査も厳しくなります。
銀行はあなたの収入だけでなく、勤務先や職種、過去のお借入れや返済状況などを確認し、判断します。
今回はすべての項目ではございませんが、銀行が審査の際にどのような事を審査しているのかを簡単にご説明させて頂きます。
収入
お借入れ可能額の基準となるのが年収です。
会社員の方であれば基本的には源泉徴収票に記載されている支払い金額の部分です。
銀行によって変わりますが、基本的には年収の３０～４０％までは
『１年間の住宅ローンの支払いに充ててもいいですよ』
となります。
例えば
年収４００万円の方であれば年間返済額は１２０万円～１６０万円となります。
それを月々にすると
１０万円～１３万円になります。
どれくらい借入するとこの【月々１０万円～１３万円の返済になるのか】が最大のお借入れ可能額となります。
また、この月々の支払いにはもちろん金利（利息）を含めた金額になります。
銀行によって変わってきますが、実際に借りる金利とは違い【審査金利】といって実際より高い金利で計算します。
この利息を含めた年間返済額が年収に占める割合を返済比率といいます。
基本的には各銀行で決まっている返済比率までがお借入可能額となります。
この計算はご自身では難しいと思うので、すごく簡単な試算は年収の７～８倍くらいが目安になってきます。
個人信用情報
過去のクレジットやローンなどの返済状況を確認します。
当然、支払いの延滞は無いのが望ましいのですが、私の経験上では数年前に１～２回程度の延滞であれば通った経験がございます。
判断基準は銀行にもよりますので、最終的には審査してみないとわかりません。
しかし、その際に注意点がございます。
一度個人信用情報が原因で否決された銀行に、数年後、個人信用情報の延滞記録が消え再度審査をしても否決になってしまうことがございます。
個人信用情報に不安のある方は審査する前にご自身で個人信用情報の開示をして頂くのが良いと思います。
事前に個人信用情報がわかることで、多少のキズであれば対策も可能な場合もございます。
むやみに審査をして、傷口を広げる前にしっかりと対策をしましょう。
また、過去に支払いに延滞がなくても、クレジットカードやキャッシング、カードローンが複数ある場合も審査が通らない事がございます。
多重債務者とみなされてしまう可能性があります。
クレジットカードは便利なカードですが、使い方を誤るとマイホームの購入が出来なくなってしまうことがございますので、しっかりと管理できる範囲で利用しましょう♪
勤続年数
３年以上が望ましいです。
勤続が短いと銀行は、
『また転職しちゃうかも』
『これからも続けていけるのかな』
なんて思ってしまいます。
要はこれからの収入が継続的に安定しないかもと思われてしまいます。
ですが、勤続年数が３年以上なければお借入が出来ない訳ではございません。
私の経験上では勤続３カ月の方が住宅ローンのお借入れが出来ました。
もちろん、すべての方が３カ月で通る訳ではございませんが、例えばキャリアアップの為の同業種へ転職の場合などは通る可能性があると思います。
転職先や転職理由によっては短い勤続年数でもお借入ができる場合もございますのであきらめずに審査してみましょう。
健康状態
住宅ローンをお借入れする場合は団体信用生命保険の加入が必要になります。
この団体信用生命保険は万が一お借入れされる方が重度の障害やお亡くなりになってしまった場合、保険が適用され住宅ローンが完済される保険です。
残されたご家族が安心して暮らす為の保険です。
この団体信用生命保険の加入は誰でも加入できるものではございません。
過去の病歴や持病によっては加入できない事もございます。
ほとんどの銀行はこの団体信用生命保険の加入が必須となっておりますので、
加入できない=借入できない
となってしまいます。
ただし、フラット３５の場合は加入が必須ではございませんし、銀行によっては病歴や持病があっても一般的な団体信用生命保険より加入しやすい商品もございますので健康状態に不安がある方はそちらも検討してみてはいかがでしょうか？
購入動機
『買う人の勝手でしょ！』
と思う方もいらっしゃると思いますが、銀行は確認します。
例えば、購入物件が勤務地からかなり離れていたり、独身なのに大きな新築戸建の購入する場合は確認してきます。
簡単に言うと、
『本当にあなたが住むの？』
と思われる場合です。
本来、住宅ローンとは借入をする本人やその親族が居住する為に低い金利でお借入ができる商品です。
それを、本人居住用ではなく、他人に賃貸する収益物件の購入として使われてしまうことを銀行は懸念しているのです。
もちろん、理由がはっきりしていれば問題はございません。
私の経験では、個人でお仕事をされていて、全国各地の現場でお仕事をしている方や、今は独身でも婚約者がいて結婚して同居する為の購入など理由がはっきりしていれば大丈夫でした。
まとめ
今回は住宅ローンの審査に関わる審査基準について記事にさせて頂きました。
実際の審査は今回書かせて頂いた項目だけではございません。
私が良く銀行の担当さんから言われる否決の理由は
『総合的判断で』
です。
銀行によって判断する基準は様々で、はっきりとした基準は分かりません。
やはり審査してみないと答えは出てきません。
マイホーム購入の際にほとんどの方が利用する住宅ローン。
『自分が借入ができるのか？』
『いくらまで借入できるのか？』
『月々どれくらい払うんだう？』
『過去に支払いが遅れたことがあるけど大丈夫かな？』
『転職して間もないけど借入できるかな？』
などなど
マイホームは欲しいけど住宅ローンが心配、不安な方は多くいらっしゃると思います。
住宅ローンに不安を抱えたままお家探しをするのは現実味がなく理想ばかりが膨らんで買えない人になってしまうこともあります。
まずは住宅ローンの事前審査をして、
・自分が借入できる事
・借入額
・借入れた場合の月々の支払額
などを具体化し、しっかりとした資金計画のもとあなたに合った理想のマイホームを見つけていきましょう。
おわり
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