不動産Q＆A【境界トラブル】境界標が見当たらない！
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これから不動産売却をお考えの方や、今まさに売却準備を進めている方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。 ご自宅や土地を売却しようとしたときに、意外と多いのが「境界」に関するお悩みです。 特に、 「昔は境界杭があった気がするけど、今は見当たらない」 「ブロック塀が境界だと思っていたけど、本当に合っているの？」 「境界標がないままでも売却できるの？」 このようなご相談は、決して珍しくありません。この仕事を20年以上続けてきましたが、今もこういったご相談をいただく機会は本当に多いです。 土地や戸建てを売却する場合、買主様にとって「どこからどこまでが自分の土地なのか」はとても大切なポイントです。境界があいまいなまま売却を進めてしまうと、後々のトラブルにつながる可能性もあります。実際に、そういった場面を何度も見てきました。 今回は、そんな「境界標が見当たらない場合、そのまま売却できるのか？」についてお話していきます。
それでは、早速いってみましょう。
「境界標」が見当たらないと売却できないの？
そもそも、「境界標」が見当たらないと不動産は売却できないのでしょうか？
結論からお伝えすると、境界標が見当たらないからといって、必ず売却できないわけではありません。
不動産の売買契約自体は、「境界標」がなくても進められる場合があります。
しかし、実務上は注意が必要です。
なぜなら、「境界標」がないということは、買主様から見ると「土地の範囲がはっきりしない状態」に見えてしまうからです。
例えば、庭先のブロック塀やフェンスが境界線だと思っていたとしても、実際の境界線とズレているケースは、長年この仕事をしていると決して少なくないと実感しています。また、昔の測量図があったとしても、現地に境界標がなければ「本当にこの位置で合っているのか」を確認する必要が出てきます。
つまり、「境界標」が見当たらない不動産でも売却は可能ですが、買主様に安心して購入していただくためには、境界を確認しておくことが大切になります。
境界標がないと、どんなトラブルが起こるの？
それでは、「境界標」が見当たらないまま売却を進めると、どのようなトラブルが起こるのでしょうか。
代表的なものとして、以下のようなケースがあります。
①隣地との境界認識が違う
売主様は「ここまでが自分の土地」と思っていても、隣地所有者の方は違う認識を持っている場合があります。
特に、昔からあるブロック塀や植栽、フェンスなどは、必ずしも正確な境界線上にあるとは限りません。
「この塀が境界だと思っていた」
「いや、昔からここまでがうちの土地だと聞いている」
このように、双方の認識が違っていると、売却前後でトラブルになる可能性があります。「お父さんの代からそう聞いている」というお話も現場ではよく伺いますが、いざ測量してみると数十センチずれていた、というケースも実際にあります。
②買主様が住宅ローンを利用しにくくなる場合がある 境界がはっきりしていない土地や戸建ての場合、買主様が住宅ローンを利用する際に、金融機関から確認を求められることがあります。 もちろん、すべてのケースで問題になるわけではありません。 しかし、土地の範囲が不明確なままだと、担保評価の面で慎重に見られる場合があります。 買主様にとって不安材料が増えると、購入判断に時間がかかったり、場合によっては検討から外れてしまうことも考えられます。長年の経験から申し上げると、こうした「見えないマイナス」が売却の足を引っ張ることは少なくありません。 ③売却後に「説明と違う」と言われる可能性がある 売却時に境界について十分な説明がされていないと、引渡し後に買主様から「聞いていた内容と違う」と言われてしまう可能性があります。 たとえば、 「思っていたより土地が狭かった」 「隣地の塀が越境しているように見える」 「境界の位置がはっきりしないので不安」 このような問題が後から出てくると、売主様・買主様の双方にとって大きな負担になります。 不動産売却では、価格や室内状態だけでなく、こうした土地の確認事項も大切なポイントになります。「もっと早く確認しておけばよかった」とおっしゃる売主様を、これまで何人も見てきました。
境界標が見当たらない場合はどうすればいいの？
それでは、「境界標」が見当たらない場合にはどうすればよいのでしょうか。
まず確認したいのは、手元に測量図や境界確認書などの資料があるかどうかです。不動産を購入したときの書類や、過去に測量を行った際の資料が残っていれば、境界を確認する手がかりになります。ただし、書類があるからといって、現地の状況と完全に一致しているとは限りません。
年月が経つ中で、「境界標」が抜けてしまったり、工事や外構工事の際に見えなくなってしまっている場合もあります。そのため、必要に応じて土地家屋調査士に依頼し、現地の測量や隣地所有者との境界確認を行うことがあります。 特に、土地として売却する場合や、古家付き土地として売却する場合には、境界の確認が重要になるケースが多いです。
一方で、中古戸建としてそのまま売却する場合でも、敷地の境界があいまいな場合は、買主様への説明や資料整理をしておくことが望ましいです。
必ず「確定測量」が必要なの？
「境界標」がない場合、必ず確定測量をしなければならないのでしょうか。 これについても、答えは「ケースによります」。 確定測量とは、隣地所有者の方などと境界を確認し、土地の境界を明確にする測量のことです。土地を売却する場合には、買主様や不動産会社から確定測量を求められることがあります。 特に、以下のようなケースでは確定測量を検討した方がよい場合があります。 - 境界標がほとんど見当たらない - 隣地との境界があいまい - 古いブロック塀やフェンスが越境している可能性がある - 土地として売却する予定 - 買主様が建築を前提に購入する予定 - 公簿面積と実測面積に差がありそう ただし、売却する物件の状況や買主様の意向によっては、確定測量を行わずに現況のまま売却するケースもあります。その場合は、「境界非明示」や「現況有姿」など、契約条件としてどのように整理するかが重要になります。 ここは非常にデリケートな部分ですので、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。
境界標がない物件を売却するときのポイント
「境界標」が見当たらない物件を売却する場合、大切なのは「わからないまま進めないこと」です。売主様が悪気なく「たぶんここが境界です」と説明してしまうと、後々トラブルになる可能性があります。これは、長年の経験から自信を持って言えることです。 そのため、売却前に以下の点を確認しておきましょう。 ①購入時の資料を探してみる まずは、購入時の重要事項説明書、売買契約書、測量図、公図、境界確認書などが残っていないか確認してみましょう。 古い書類であっても、境界確認の参考になる場合があります。 ②現地で境界標を確認する 「境界標」は、コンクリート杭、金属プレート、プラスチック杭、鋲など、いろいろな形があります。草木や土に埋もれて見えにくくなっている場合もあります。一見見当たらなくても、よく確認すると残っているケースも意外と多いです。現地確認は、焦らずじっくり行うことが大切です。 ③隣地との関係性も確認する 境界確認では、隣地所有者の方の協力が必要になることがあります。普段から隣地の方と良好な関係を築いておくことも、スムーズな売却につながる大切なポイントです。これは、数字や書類だけでは語れない、現場ならではの大切な部分です。 ④不動産会社に早めに相談する 境界の問題は、売却活動を始めてから発覚すると、スケジュールに影響が出ることがあります。査定の段階で「境界標」が見当たらないことを伝えておくと、売却方法や必要な準備を早めに検討できます。 「境界がないから売れない」と決めつける必要はありません。ただし、「どう売るか」「どこまで確認するか」を整理しておくことが大切です。
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まとめ
今回は、「境界標が見当たらない！そのまま売却できる？」についてお話させていただきました。境界標が見当たらない場合でも、不動産の売却自体が必ずできないわけではありません。
しかし、境界があいまいなまま売却を進めると、隣地との認識違いや、買主様とのトラブルにつながる可能性があります。
特に、土地や古家付き土地として売却する場合には、境界の確認が重要になるケースが多く、必要に応じて測量や隣地立会いを検討することになります。
一方で、物件の状況によっては、確定測量を行わずに現況のまま売却するケースもあります。
大切なのは、「境界標」が見当たらないことを隠したり、あいまいな説明のまま進めたりしないことです。売却前に資料を確認し、現地を確認し、不安があれば早めに不動産会社へ相談しましょう。
境界の問題は、売却価格や売却期間にも関わる大切なポイントです。
クルーハウジングでは、三郷市・吉川市・八潮市周辺の不動産売却について、境界や測量のご相談も含めてサポートしております。
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