お客様に物件チラシの権利形態の項目について
「権利って項目にある。所有権ってなんですか？」
「借地権ってなんですか？所有権との違いは？」
などのご質問を受けます。
マイホーム購入時、土地の権利形態の意味が分からずに購入にご不安になられる方も少なくありません。
今回は、この所有権と借地権についての違いやメリット・デメリットについて話していきましょう。
それでは、早速いってみましょう。
「所有権と借地権の違い？」
「所有権と借地権」とは、どちらも土地に係る権利についての言葉です。
まずは、「所有権」と「借地権」の違いから話していきましょう。
「所有権」とは
「所有権」は、言葉の通りでその土地の権利すべてを所有する権利のことです。土地の上に建物を建築したり、また、その土地を他人に売却や貸したりすることが、自分の意志で自由にできます。
「借地権」とは
「借地権」を持つことで、その土地に建物を建築し利用することができる権利です。しかし、あくまでその権利があるだけで、その土地を所有しているわけではないのです。
「借地権」を購入することで、建物を建築し利用することができますが、土地には所有権を有する地主が別におり、実際の土地の所有者はその地主になります。
また、「借地権」にはいろんな種類があり、借りている期間が定められているものが多く、該当する土地の利用は一時的なものが多いです。しかし、期間がくればすぐに終了という物ではなく、契約する区分や双方の合意によりその契約期間の延長などが可能です。
「借地権」は、土地を利用する権利を買い取ることであり、その土地を所有することにはならず地主は他にいるということを覚えておきましょう。
次は、「所有権」と「借地権」のメリット・デメリットについてお話しします。
「所有権のメリット」
・地代がいらない
所有権は、土地の権利のすべてを自分で持っていることになります。土地を借りる借地権と違い「地代」を支払う必要はありません。
「借地権」に比べて権利部分が大きいので、物件価格が高くなりますが、その土地に長く住む考えならば「地代」がいらない分、所有権の方が最終的に安くなると考えることができます。
・土地の売買が自由にできる
「所有権」は、その土地の権利すべてを持っているので、土地の売却・貸し出しなどが自由にできます。しかし、「借地権」では土地の所有者である地主に相談や許可を得なければなりません。
「所有権」であれば、土地の売買や貸し出しなど制限されたりすることがないのは大きなメリットと言えるでしょう。
・資産としての価値が高い
「所有権」は、「借地権」に比べその権利部分が大きいので資産価値は高くなります。また、その土地を担保に住宅ローンなどの借り入れがしやすく、「借地権」に比べ借り入れできる金額が大きくなります。
「デメリット」
・価格が高くなる
メリットでもお話ししましたが、権利部分の大きい「所有権」は、資産価値が高くなるため、物件価格も高くなってしまいます。
・税金がかかる
「所有権」は、その言葉の通りその土地を所有することになります。そのため、所有した土地には毎年固定資産税や都市計画税の納税義務が生じます。
「借地権のメリット」
・価格が安い
「借地権」は、その土地の権利の一部を買い取るため、「所有権」に比べ安く購入することができます。価格は、所有権のおよそ60％〜70％で売買されるのが一般的です。
・土地の税金がかからない
「借地権」は、土地を所有しているわけではないので、固定資産税や土地計画税がかかりません。納税義務があるのは、土地の所有者である地主になります。
「デメリット」
・建築、売却など地主の許可が必要になる
「借地権」は、土地に建物を建築し利用できる権利で、建物の建て替え・借地権の売却、リフォームなどをする際には地主の許可が必要になります。
・地代や更新料がかかる
「借地権」は、土地を利用する権利なので、いわゆる賃貸と同じになります。そのため、「地代（賃貸料）」の支払いが必要です。地代の金額は、固定資産税を目安にすることが一般的です。
また、契約期間を定めている「借地権」は、賃貸住宅同様に更新料がかかります。契約期間は30年程度と長期ですが、更新時に費用がかかるのはデメリットと言えるでしょう。
※借地権には、「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」などの種類がありますが、それはまた別の機会に。
・住宅ローンなどの融資が受けにくいことも
「借地権」は、他人の土地に建物を建築して利用する権利なので、「所有権」に比べて資産価値が低くなる傾向があります。土地に担保が付けられない為、金融機関から融資できない、また融資が受けにくい場合などがあります。
まとめ
今回は、「所有権」と「借地権」の違いについてお話ししました。
「所有権」は、その土地の全権すべてですから、もちろん、メリットも多いので私もおススメです。
「借地権」は、「所有権」に比べて価格が安く、固定資産税などもかからないなどのメリットもありますが、その反面、さまざまな点で地主の許可を得なければならないなどのデメリットもあります。
しかし、この「借地権」は期間が長期のものがほとんどなので、考え方によっては「所有権」とほとんど変わらないものと考えることも可能です。
また、「借地権」は弊社が主要エリアにしている三郷市や八潮市・吉川市などではあまり見かけることはありませんが、東京２３区内ではまだまだ「借地権」の土地や建物があり、価格の高い都心で理想的な物件を相場より安く購入することができる場合もあります。
「借地権」だからダメとは考えず、大切なことは自分のライフスタイルに「借地権」が合うのかをしっかりと考えることが重要です。
もし、購入を考える物件が「所有権」ではなく「借地権」であれば、担当者に自分の考えを伝えてみましょう。きっと、親身になって相談にのってくれるはずです。
もちろん弊社スタッフは、そんなお客様のご相談にしっかりとお答えいたします。
クルーハウジング 金島
