不動産Q&A【自主管理のマンションに注意！】
いつもクルーハウジングのブログをご覧いただきありがとうございます。
これから不動産購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
ここ数年の不動産市況は非常に活発で、中古戸建や中古マンションも活発に動いております。
マイホーム購入を考えている方も、中古マンションの購入を検討している方も多いと思います。
そんな現在人気の中古マンションですが、管理状況をしっかりと確認しないと思いがけないトラブルに巻き込まれる可能性があります。
今回は、「自主管理」の中古マンションの注意するべきポイントについてお話していきます。
それでは、早速いってみましょう。
「自主管理」とは？
「自主管理」のマンションとは、マンションの共用部などの維持管理をマンションの所有者でつくられた管理組合で行っているマンションのことです。
ここで一度、マンション管理の種類についてお話しいたします。
マンション管理の種類
マンション管理は大きくは３つに分かれます。
・全部委託管理
マンションの管理、運営すべてを外聞の専門業者に委託する方法。
共有部分や修繕積立金などのお金の管理などすべて委託して管理してもらえるので、所有者に一番負担の少ない方法です。その反面、他の管理方法に比べてコストが高く管理費が高額になります。
・一部委託管理
お金などの会計やマンションの管理人など、マンション管理の一部だけを専門業者に委託する方法です。全部委託管理に比べ所有者の負担になることがありますが、管理費が安くなるなどのメリットもあります。
・自主管理
次は、今回の話である「自主管理」です。マンション管理をすべての区分所有者でつくられた管理組合で管理する方法です。他の管理方法と違い区分所有者が自ら管理をするので大きな負担があります。そして、管理を委託しないので余分な費用がかからず、その他の管理方法よりかかる費用が安くなります。
「自主管理」のメリット・デメリット
次は、「自主管理」のマンションのメリットとデメリットについてお話していきましょう。
メリット
・管理費が安い
「自主管理」の最大のメリットと言えばコストでしょう。全部委託や一部委託では、運営を専門業者の管理会社へ委託するのでかかる費用の他に管理会社の利益もかかります。そのため、管理費が高くなってしまいます。
「自主管理」であれば、すべての区分所有者が行うので手間は掛かりますが、管理会社へ支払う必要がないので費用が安くすむのです。
・修繕費用などが安くなる
大規模修繕や各所の修繕費用が安くなります。
マンションを修繕するさいは、管理会社を通じて下請け会社に見積もり・修繕工事をしてもらうことになります。そのさいにも、管理会社の利益が上乗せされることになるので修繕費用が高くなります。
「自主管理」であれば、区分所有者達が自らで修繕箇所を見つけ、工事費用の安い業者に発注することで手間はかかりますが、修繕費用や点検などの費用を抑えることができます。
・区分所有者間のコミュニケーションがとれる
「自主管理」の場合、管理運営等すべてを区分所有者達で行うので他の区分所有者とのコミュニケーションを取る機会が必然的に多くなります。
デメリット
・管理運営の質が悪い場合がある
マンション管理には、豊富な知識と経験が必要になります。
そのため「自主管理」のマンションは、質の高い管理運営をすることが難しく管理会社が行うような質の高い管理運営ができず質の悪いものになってしまうことがあります。
・管理費などが不正利用されるリスクも
管理費や修繕積立金などで集められたお金はマンションによっては数千万円から億を超えるマンションもあります。
会社組織で管理する管理会社であれば不正利用などのチェックが厳しく行われますが、お金を管理している理事による使い込みなどの不正が行われることがあります。
・住宅ローンが利用できないこともある
「自主管理」のマンション一番のデメリットは住宅ローンを利用できない金融機関があることです。
「自主管理」の場合、上記の「管理運営の質が悪い場合がある」など理由から、金融機関はそのマンションの将来的な価値が維持できないと考えます。そのため、金融機関としては担保価値（お金を貸す価値がないもの・価値が低い）がないものとみなされ融資をしてくれないのです。
まとめ
今回は、マンションの「自主管理」についてお話させていただきました。
「自主管理」のマンションは、全部委託や一部委託のマンションと比べ管理運営に難がある場合があります。
区分所有者達の意識が高く質の良い管理がされている「自主管理」のマンションもありますが、その見極めるのはむずかしいものです。
また、売却を検討するさいも新たな購入希望者が住宅ローンが利用できないなどの理由で売却しづらいなどの問題になることがあります。
売却ができない不動産は、税金や管理費・修繕積立金などを払い続けなければならない「負動産」になりかねません。
「自主管理」のマンションをご検討のさいには「負動産」にしないために
・管理運営がしっかりしている
・中規模から大規模のマンション
・管理規約などの内容がしっかりしている
などのポイントをしっかりと確認してから購入するようにしましょう。
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クルーハウジング 金島
