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これから不動産購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
マイホーム購入時に良く耳にする不動産用語で「建ぺい率」や「容積率」という言葉があります。
この「建ぺい率」や「容積率」は、家を建築するときに非常に重要なものですが、売買契約前に行う重要事項説明でお話すると多くの方が理解していません。
今回は、確認を怠ると大きなトラブルになってしまうおそれもある「建ぺい率」「容積率」についてお話していきます。
それでは、早速いってみましょう。
「建ぺい率」・「容積率」とは？
「建ぺい率」とは
都市計画法によって定められている敷地面積に対する建物を建築できる面積の上限を示す割合のことで、三郷市内で多く見られる「建ぺい率」６０％のエリアでは、敷地面積１００㎡の土地に建築できる面積は６０㎡以内になります。
この建ぺい率の範囲内で建てられる建物の面積を「建築面積」といい、建築基準法では「外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」と定められています。
簡単にいうと建物を２D（平面）で考え、敷地の真上から見た時の建物の面積を指します。
この「建ぺい率」は、通風や防災の観点から設定されているため通風の確保や防火などの安全性が確認できる物件であれば緩和を受けることができます。
代表的なのは角地の物件です。角地は、隣接している建物がその他のものよりも少ない為、通風の確保や火災の際にも延焼しにくいと考えられています。
そのため、自治体の定めた条件を満たしている角地であれば設定されている「建ぺい率」よりも10％の緩和を受けることができます。
その他、都市計画で防火地域に指定されているエリアでは耐火性能を有する建築物であれば緩和を受けることができます。
「容積率」とは
都市計画法によって定められている敷地面積に対する建物の延床面積の上限を示す割合のことで、三郷市で多く見られる「容積率」200％のエリアでは敷地面積１００㎡の土地に建築できる延床面積は200㎡以内になります。
つまり、建物を３D（立体）で考え、２階建ての場合は１階と２階の床面積をすべて合計した面積を指します。
「容積率」は、自治体の定めた都市計画によって決められていますが必ずその「容積率」が適用されるわけではありません。「容積率」を決める基準がもう一つあるためです。
その条件は、対象物件に接している道路の幅員です。
「容積率」は、その敷地に接している道路の幅員によって変わることがあります。
計算は下記のようになります。
前面道路の幅員 × ０．４ × １００％ ＝ 容積率
※この0.4は地域の定数で住居系は0.4、非住居系は0.6が定数になります。
この計算の「容積率」と自治体で定められた「容積率」の小さい方が適用になります。
たとえば、住居系の用途地域 容積率２００％ 前面道路の幅員４ｍの場合
４ｍ × ０．４ × １００％ ＝ １６０％ ＜ ２００％
この計算式では、この物件の「容積率」は１６０％となります。
まとめ
今回は、「建ぺい率」「容積率」についてお話させていただきました。
希望に近い土地でも、「建ぺい率」「容積率」などの制限から希望の建物が建てられないなどの問題が発生します。
また、中古物件などの場合、建築された当時は制限にそったものだったがその後の増築などにより「建ぺい率」や「容積率」がオーバーしている物件もあります。そのような物件は、「違反建築物」や「既存不適格物件」などに該当し住宅ローンが利用できないなどの問題で売却が困難になったりしてしまいます。
そんなことにならないように、マイホームを購入する際は立地や価格ばかりに目がいきがちですが「建ぺい率」「容積率」などの制限についてもしっかりと確認することが大切です。
そして、自分でわからないことは決してそのままにせずに不動産業者の担当者に相談するようにしましょう。
