不動産Q&A【マンションのルールブック！管理規約】
いつもクルーハウジングのブログをご覧いただきありがとうございます
これから不動産購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
今回は、マンション購入時にはしっかりと内容を確認するのが大切なマンションの法律にあたる「管理規約」についてのお話です。
それでは早速いってみましょう。
「管理規約」とは？
マンションは多くの人が同じ建物で暮らす集合住宅です。
その集合住宅であるマンションには、快適で円滑な生活を送るために一定のルールが必要となります。そのために、マンション内でのトラブルを防止する目的で決められたルール「管理規約」があるのです。
「管理規約」は、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」にのっとり、国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」をもとにつくられています。
どのマンションも基本的には同じようなルールになっていますが、全部のマンションが同じというわけではなく、管理規約の案をもとにマンションのデベロッパーや管理会社が作成し、区分所有者の承認を経て成立となるものなので、各マンションによってそれぞれ「管理規約」は異なります。そして、その内容は管理組合の総会によって変更や廃止などがおこなわれたりするのです。
・「管理規約」は必ずチェック
「管理規約」の内容は、マンションそれぞれですが何でも自由に決めることができるというものではありません。「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」で定められた法律を無視したものは無効です。
まず「管理規約」に定められたルールは大きく分けて3つに分かれます。
「強行規定」
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」通りにしか決めることができないルールです。規約の制定、変更、廃止に関する決議要件・管理組合法人の設立、解散決議、建て替え決議の要件などがこれにあたります。
「任意規定」
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」の規約で別に定めることができるルールです。管理組合の名称・管理組合役員の人数や任期・駐車場・集会場等の使用に関するルールなどがこれにあたります。
「制限のない事項」
上記２つ以外の「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」にとくに定められていない事項などについてのルールです。
「管理規約」は、マンションの所有者だけでなく賃借人等も含めて守らなくてはならない大切なルールです。
中古マンションの購入を考えている人は、検討しているマンションにどのようなルールがあるのかしっかりと確認することが大切です。
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「管理規約」でチェックしておくべきポイント？
「管理規約」の中でチェックしておくべきポイントについてお話しします。
・管理組合に関するルール
マンションの維持管理、コミュニティなどの活動の中心になるのが管理組合です。
この規定には、管理組合の活動内容、議決権の持分割合、決議の要件などの所有者の権利、総会や会計、管理会社等への委託内容についても記載されています。
また、管理組合の理事、理事長、その他の役員等人数や任期なども記載されていますので必ずチェックしましょう。
・専有部分と共用部分に関するルール
マンションの敷地や建物、その他の付属設備などについて、専有部分と共用部分の範囲等が記載されています。
共用部分から専有部分に引き込まれている配管など、所有権の範囲が曖昧な部分がしっかりと区別されているかチェックしましょう。
・管理費・修繕積立金・その他費用の金額や用途等のルール
マンションは、戸建てと違い共用部分の維持管理、メンテナンスなど長期修繕計画に基づいた大規模修繕が必要となります。
そのため、マンションでは毎月管理費や修繕積立金を積み立てていきます。通常、各戸の専有面積に応じての負担となっておりますが、その算出方法や用途などについてきちんとチェックしましょう。
自身が所有者となれば、マンションの資産価値を維持することになる部分なので非常に大切です。
・禁止事項
「管理規約」には、そのマンションで「禁止されていること」「制限されていること」などが記載されています。普段、生活する上で直接関係することなのでしっかりと確認しておくことが大切です。
通常、この禁止事項については更に細かな規定があります。それが「使用細則」です。
「使用細則」については、次回詳しくお話しします。
まとめ
今回は、「管理規約」についてお話ししました。
マンションの「管理規約」は、一つの建物に多くの人がトラブルなく快適に暮らし、そして、マンションの資産価値を維持させていくために必要なルールです。
マンション購入を考えている方は、この「管理規約」をしっかりとチェックしトラブルなく管理されているか、総会記録や会計報告書などと合わせて確認するようにしましょう。
もちろん、良くわからない部分があれば担当者に相談してください。
弊社スタッフは、そんなお客様の相談にしっかりとお答えします。
クルーハウジング 金島
