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これから不動産購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
中古マンションをお探しのお客様より販売チラシやネットなどに出てくる言葉「専有面積」。
部屋の広さを示すこの言葉ですが、不動産売買契約の説明時には「専有面積」よりも少ない面積表示（内法面積）が記載されていて驚くお客様がいらっしゃいます。
普段から触れている我々にはあたりまえなのですが、多くのお客様は分からない方も多いと思います。
今回は、この「専有面積」の表示方法である「壁芯面積」と「内法面積」ついてお話ししていきます。
それでは早速いってみましょう。
「専有面積」とは？
マンションなどの集合住宅では、自分自身が使用できる部分と同じマンションに住む人たちと共同で使用する部分があります。
このうち、本人が個人的に使用できる部分のことを「専有面積」と呼びます。
「専有面積」とはどの部分？
それでは、「専有面積」に含まれる部分とはどこになるのでしょうか。
通常、所有者が使用する居住空間であるリビングや居室・収納・浴室・洗面室・トイレ・玄関などがこれにあたります。
しかし、所有者が日常的に使用しているバルコニーですがここは「専有面積」にふくまれません。マンションでは、部屋に面しているバルコニーが緊急時の避難経路として使用されるため、法律的には「共用部分」に該当するためです。
そのため、マンションの広告では「専有面積〇〇㎡ バルコニー面積○○㎡」と記載されます。
「専有面積」の表示方法は2つ。「壁芯面積」と「内法面積」の2種類です。
「内法面積」は、部屋の壁の内側部分で実際に使用できる空間のことを指します。「壁芯面積」は、壁の厚さ半分を含んで表示される面積で実際に使用できる「内法面積」より少し広く表示されます。
一般的に、マンションの広告やインターネットでの表示はこの「壁芯面積」が使用され、全部事項証明書（登記簿）では「内法面積」で表示されるため売買契約時に驚かれる方がいらっしゃるというわけです。
では、なぜ「壁芯面積」と「内法面積」の２つの面積表示の意味をお話いたします。
「壁芯面積」
建築基準法では床面積を「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定めているので「壁芯面積」で計算することになります。
建物を建築する時には、「建築確認申請」という届出が必要になり、この申請で確認されるのは建物が建築基準法に定められた法律に違反していないかを確認するもので、実際に使用できる部屋の広さではなく、建物の構造・環境などを調べるための物なので壁芯で考える必要があるのです。
「内法面積」
完成した建物を登記する不動産登記法では、建築基準法と同じように「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線」とありますが「一棟の建物を区分した建物については。壁その他の区画の内側線」という注記が付けられています。
つまり、マンションなどの区分所有物件は、区画の内側線の「内法面積」で考えることになります。そのため、不動産の登記ではこの条文のため「内法面積」で床面積を計算するのです。
「壁芯面積」と「内法面積」の広さは実際にどれぐらい違うの？
「壁芯面積」と「内法面積」の差は、建物の壁の厚さによって異なります。木造と鉄筋コンクリート造などでは壁の厚みがちがいますし、同じ鉄筋コンクリート造でも壁式構造とラーメン構造でも違ってきます。
そのため、すべて同じ差になるとはいえません。一般的には、「内法面積」の方が5〜10％程度少なくなります。
マンションの販売チラシやネットの表示は？
マンションの販売チラシやネットなどに表示されている面積は「壁芯面積」です。
これは、建築確認申請の際の面積が「壁芯面積」になっているためです。
その他の理由としては、広告に大きな面積で表示することができるためです。物件を検索するお客様は同じ価格であればより広い物件の方が興味を持つことが多いので、物件を販売する側からすれば、「内法面積」で表示すると自社の広告だけ他社より小さい物件のように誤解されてしまうためです。
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まとめ
今回は、「壁芯面積」と「内法面積」の下記の違いについてお話ししました。
・「壁芯面積」は、壁の中心線からの床面積の計算方法で主に建物の設計・広告の表示の際に使われます。
・「内法面積」は。壁の内側からお床面積の計算方法で実際に使用できる広さ・登記の際に使われます。
・「壁芯面積」と「内法面積」は、おおむね5〜10％の面積差があります。
販売チラシやネット広告では、「専有面積」＝「壁芯面積」が表示されていることが多いので物件探しの際には「専有面積」だけで判断せず実際に自分が使用することができる広さ「内法面積」をしっかりと確認することが大切です。
クルーハウジング 金島
