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これから不動産購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
以前お話した不動産Q＆A【一戸建ての解体】の話の続きになります。
以前の記事はこちら！
住宅や店舗などの建物を解体したあとに行わなければならない登記「滅失登記」。
この「滅失登記」を行わないと様々な問題が生じます。
今回は、この「滅失登記」についてお話していきます。
それでは早速いってみましょう。
「滅失登記」とは？
日本の建築物である住宅や店舗などは、建物の構造や所有者などの権利についての状況がわかるように登記をされていて、その記録の台帳のことを「登記簿」と呼びます。
「滅失登記」とは、建物を解体したり、火災や地震などで建物が無くなってしまった時に行う登記で、現在ある「登記簿」を除去するための登記になります。
この反対にあたるのが「表題登記」です。
※「表題登記」については次回お話させていただきます。
分かりやすく説明すると建物の出生届が「表題登記」であり死亡届が「滅失登記」ということになります。
「滅失登記」にかかる費用は？
「滅失登記」は、通常土地家屋調査士に依頼するのが一般的ではありますが、自分で行うことも可能です。
・土地家屋調査士に依頼した場合
土地家屋調査士に依頼して「滅失登記」を行う場合には、建物名義人の調査、書類作成や申請手数料などで約30,000円〜50,000円の費用がかかります。
・自分で申請する場合
自分で法務局の窓口に申請する場合には、申請に提出する書類を揃える為の費用約1,100円（登記事項証明と地図等情報の取得費用）がかかります。
しかし、申請には下記の「滅失登記」に必要なものをそろえ申請書の作成などが必要になります。
自信のない方は、費用はかかりますが土地家屋調査士に依頼するのが良いでしょう。
「滅失登記」に必要なもの
・「滅失登記」の登記申請書
「滅失登記」の登記申請書には、建物の住所や滅失（解体や火災など）した理由、所有者、建物の種類や構造、床面積、解体した日付などが記載された書類です。
自分で登記申請をする場合には、法務局へいってもらうかHPからダウンロードしましょう。
・建物の案内図
建物が実際に滅失しているか現地を登記官が確認するための案内図です。住宅地図や現在であればGoogleマップなどで建物所在がきちんとわかるような地図が必要です。
・建物滅失証明書
この「建物滅失証明書」は、解体工事を行った業者に準備してもらう書類です。建物を解体後に解体業者から受け取ってください。その際には、建物の所在地・所有者名・取り壊し理由・解体が完了した日付・解体業者名などがきちんと記載されているか確認してください。
・解体業者証明書と印鑑証明書
解体工事を行う業者は、解体業の登録をして許可を得ていなければなりません。建物の解体を依頼する際には、その「登録番号」などをしっかりと確認して工事を依頼し、解体工事完了後に業者から解体業者証明書と印鑑証明書、上記の建物滅失証明書を解体業者から受け取るようにしましょう。
・委任状
自分で「滅失登記」を行わず土地家屋調査士に依頼する場合には委任状が必要になります。土地家屋調査士から説明があり委任状に記名押印をし印鑑証明書を準備します。
・建物の登記簿謄本や土地所在図など
解体をした建物の登記簿や土地所在地、地積測量図、建物図面などを準備します。土地家屋調査士に依頼した場合はすべて代行してもらえますが、自分で申請する場合には最寄り法務局で取得します。
建物の「滅失登記」を行わなかった場合、その場所には現在も建物が存在することになってしまうため様々なデメリットが生じます。
「滅失登記」を行わなかった場合のデメリット
・建物を再建築する時に建築の許可が下りない
建物を解体したのに「滅失登記」を行わなかった場合、新しく建物を建築するさいの建築の許可がおりません。
新築で建物を建築するには、自治体に建築確認申請をして許可を得る必要があります。
しかし、「滅失登記」を行わなかった場合、現在もその場所には建物が存在することになってしまっています。当然、建物がある同じ場所に建物を建築できるはずはありませんので、その建築確認申請は許可されません。
・土地を売ることができない
「滅失登記」を行っていない土地は上記の理由で再建築ができないため、登記簿上の土地と現在の状況が違っているため土地の売却ができません。
注文住宅の建築などの目的の為に土地を探している人も「滅失登記」を行っていないことによって新築の許可が下りないような土地を購入するまず人はいません。
・税金がかかり続ける
「滅失登記」を行わないと、現在も登記簿上では建物が存在するため土地だけでなく建物に対しての固定資産税・都市計画税がかかります。
固定資産税・都市計画税は、１月１日時点での所有者に課税される税金です。
そのため「滅失登記」を行わないとずっと固定資産税・都市計画税が課税され続けることになります。
しかし、これには少々矛盾する問題もあります。
建物を解体すると、土地に対する「住宅地の特例による軽減措置」の対象外になり「土地と建物の税額」より「土地のみの税額」の方が高額になってしまうのです。
そのため、多くの方が住まなくなった住宅を解体せずにそのまま放置する空き家が増え、古くなった空き家の老朽化などが社会問題になっています。
・法的罰則に該当こともある
不動産登記法には、建物解体後1ヶ月以内に「滅失登記」を行わなければならないと決められており、申請をしなかった場合１０万円以下の過料の支払いを課せられることが定められています。
建物解体後一ヶ月を１日でも過ぎたら過料対象になるというわけでもないようですが、速やかに「滅失登記」を行うのがよいでしょう。
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まとめ
今回は、「滅失登記」についてお話ししました。
「滅失登記」を行わない場合
・土地の売却ができない
・建物の再建築ができない
・10万円以下の過料
・税金がかかり続ける
などのデメリットがありますので、住宅や店舗などの建物を解体したときは、解体した日付から1ヶ月以内に「滅失登記」を速やかに申請するようにしましょう。
ご不明なことがあればお近くの土地家屋調査士に相談するようにしましょう。
また、相談できる土地家屋調査士がわからない、自分での申請もご不安な場合は、是非クルーハウジングへご相談ください。
クルーハウジング 金島
