不動産Q＆A 【不動産の売却 ～手順編～】
いつもクルーハウジングのブログをご覧いただきありがとうございます。
これから不動産の購入をお考えの方や、今お探しの方にも是非読んで頂きたい「不動産Ｑ＆Ａ」というシリーズです。
今回は、皆さんの大切な資産である不動産の売却について、いくつかに分けてお伝えしたいと思います。
【不動産の売却 ~手順編~】
まずは、大切な資産である不動産売却について大まかな流れをお話しします。
では、早速始めましょう！
①売却のご相談
まずは、「売却のご相談」からです。
・いくらくらいで売れるの？
・売却までにはどれ位の時間がかかるの？
・売却の為の費用はいくらかかるの？
など、悩んでいても始まりません。
まずは、「売却相談」へ問い合わせしましょう！
多くの不動産会社が、不動産の売却相談を受付けております。当然、クルーハウジングのHP内でも随時ご相談を受付けております。
また、各種ポータルサイト（SUUMO、HOME’S等）を利用して複数の不動産業者に一括で売却相談も可能で、インターネットを用いた相談が最近増えています。
「売却相談」では、お客様のご希望価格やその他の条件等をお伺いします。
ご売却に関して不明な事や販売方法などについて、お客様のご要望に合わせて様々な売却プランをご提案致します。
②売却不動産の査定
続いて、大切な不動産の査定です。
現在お持ちの大切な資産が一体いくらで売れるのか。
弊社では、様々な観点から調査し、査定いたします。
・権利や法令上に大きな問題がないか？
・現地の様子はどうなっているか？
・周辺環境やライフラインの状況は？
・近隣の販売事例は？
などを調査し、その結果から
・販売価格のご提案
・査定価格の根拠
・販売方法のご相談
などをご提案します。
そして、詳細な査定価格をご提示して媒介契約へ進みます。
③媒介契約の締結
媒介契約とは…
正式に売却をご依頼いただく際に交わす契約書の事です。
不動産会社の媒介契約には、3種類の契約方法があります。
①専属専任媒介契約
・不動産会社１社のみに売却依頼をする。
・他の不動産会社へ重ねて依頼する事は出来ない。
・お客様自身で買主を見つけてきても、不動産会社を通さずに契約する事が出来ない。
・不動産会社は、定期的（一週間に一度以上）に販売状況の報告義務が課されます。
②専任媒介契約
・不動産会社１社のみに売却依頼をする。
・お客様様自身で見つけてきた買主と、不動産会社を通さずに契約する事が出来る。
（販売活動に掛かった費用負担が生じる場合がある。）
・不動産会社は、定期的（二週間に一度以上）に販売状況の報告義務が課されます。
③一般媒介契約
・複数の不動産会社に重ねて売却依頼が出来る。
・お客様様自身で見つけてきた買主と、不動産会社を通さずに契約する事が出来る。
・不動産会社は、売却活動の報告義務を負いません。
ご相談の上、３種類の中からお客様のご希望に合わせて媒介契約を結びます。
④販売活動及び購入希望者との交渉
いよいよ、お客様の大切な不動産の販売活動開始です！
販売活動には、様々な方法がございます。
①指定流通機構「REINS」（レインズ）への登録
REINS（レインズ）とは…
不動産会社のみが閲覧する事のできる不動産情報サイトです。
皆さんが「SUUMO」や「HOME’S」を見て物件情報を探すようなイメージです。
②オープンハウスの開催
大きな看板やノボリなどを設置し、物件を目立たせることで、近隣の通行者等へアピールします。
③既存のお客様への営業（ご紹介）
既存のお客様へご紹介します。
エリア、価格、間取り等の条件が合うお客様がいれば、新たにお客様を探すよりも効果的と言えます。
④各種ポータルサイトへの掲載
・三郷新築ナビ
・SUUMO
・アットホーム
・HOME’S 等
弊社のホームページだけでなく、上記の様々な住宅情報検索サイトへ掲載し、多くのお客様の目に触れる機会を作ります。
⑤お客様のご案内
様々な販売活動の中から、問合せを頂戴したお客様を実際に物件へとご案内致します。
物件は第一印象が大切です！
「清潔、明るく、広く」見える様にお客様を迎える準備をしましょう！
⑤売買契約の締結
ご購入の決断をいただいたお客様から、価格、引渡し時期、その他の条件等についての交渉と調整を行います。
その後、条件等の調整が完了すると、不動産売買契約へと進みます。
不動産売買契約の締結には
①「重要事項説明」
物件に関わる法律や取引条件などに関する重要な事について説明を致します。
②「不動産売買契約」
①の「重要事項説明」をご理解いただいた上で、売買契約の締結となります。
物件の状況、物件に含まれる設備等について買主様へ書面（物件状況報告書等）でご説明し契約となります。
⑥引き渡しの準備
無事に「不動産売買契約」が完了すれば、次は物件の引渡しです。
残代金の受領、引渡しの準備を進めていきましょう。
①抵当権の抹消等の準備
ご売却の物件に住宅ローンなどの残債があれば「抵当権の抹消」の手続きの準備をしましょう。
抹消の登記には、様々な書類が必要となります。担当営業と相談して進めていきましょう。
②売買契約の条件確認
「重要事項説明」「不動産売買契約」にあった諸条件について最終チェックを行っていきます。条件と違うところがあると売主様に修復の義務が生じます。ここも、担当営業と相談して進めていきましょう。
⑦残代金の受領、物件の引渡し
いよいよ、物件の引渡しです。
残代金の支払いと同時に物件を引渡し、司法書士が買主様へ名義の変更登記を行います。
①所有権移転登記、抵当権抹消の為の各種書類の確認。
②残代金の受領
③固定資産税、都市計画税の清算
④鍵、物件に関わる各種書類（パンフレットや取扱説明書など）の引渡し。
⑤各種諸費用（仲介手数料、司法書士への報酬など）の支払い
⑧確定申告
大切な資産である不動産は、売却が完了しただけで終わりではありません、後日確定申告を行う必要があります。
不動産を売却した事による譲渡損益には、一定の要件を満たせば各種控除が受けられる場合があります。
地方自治体や担当営業にしっかり相談をしましょう。
まとめ
今回は、【不動産の売却 ～手順編～】と題しまして、大まかな流れをお話ししました。
『大まか過ぎて良く分からない』
『もっと、詳しく教えて欲しい』
と思われる方の為に、次回から、各ステップを1つ１つを詳細に記事にしていきます！
しかし、
「今すぐに、不動産を売りたいの！」
と言うお客様は、残念ながら各ステップの詳細を確認してからでは間に合いません。
恐れ入りますが
「すぐにクルーハウジングへご連絡ください。」
弊社クルーに何でもご相談ください。
私たちクルーハウジングは、皆様からのお問い合わせをいつでもお待ちしております！！
※次回は①『不動産の売却～ご相談編～』を詳しく記事にしたいと思います。
クルーハウジング 金島
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